Respuesta rápida
- Lo básico: escritura (título), DNI de los titulares, libre deuda de impuestos, servicios y expensas, y los planos de la propiedad.
- El escribano pide los informes de dominio e inhibición y, en varias provincias, el estado parcelario que hace un agrimensor.
- Si hay herencia, divorcio o un titular fallecido, primero hay que resolver eso: sin título a tu nombre no se puede escriturar.
Checklist: qué papeles juntar
Documentación habitual y quién se ocupa
Los nombres y requisitos cambian según la provincia y el municipio. Confirmá la lista con tu escribano antes de firmar el boleto.
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El título y los informes del Registro
La escritura acredita que sos el dueño. Antes de la firma, el escribano pide al Registro de la Propiedad Inmueble los certificados de dominio (que la propiedad esté a tu nombre y sin embargos ni hipotecas) y de inhibición (que vos no tengas impedimentos para vender).
Si no tenés la escritura a mano, el escribano puede pedir una copia. Si la propiedad viene de una herencia, primero hay que terminar la sucesión e inscribir la declaratoria.
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Estado parcelario, mensura y planos
La Ley 26.209 de Catastro Nacional establece el estado parcelario, que en varias provincias (como Buenos Aires) se pide para escriturar. Lo constituye o verifica un agrimensor con un acto de mensura, y deja constancia de que las medidas y límites del terreno coinciden con lo registrado.
También conviene tener los planos de obra aprobados: si hay ampliaciones sin declarar, el comprador o su banco pueden pedir que se regularicen. Más detalle en qué hace un agrimensor.
Deudas: impuestos, servicios y expensas
Las deudas de impuesto inmobiliario o ABL, tasas municipales y expensas suelen seguir a la propiedad, así que el comprador y el escribano van a pedir los libres deuda. Lo habitual es cancelar todo antes o en el acto de la escritura.
El escribano también revisa qué impuestos corresponden a la venta según cuándo y cómo compraste la propiedad. Consultalo con tiempo: depende de cada caso.
Casos que demoran la venta
- Sucesión sin terminar: hay que inscribir la declaratoria de herederos antes de vender.
- Divorcio: si la propiedad es ganancial, firma también el ex cónyuge o se adjudica primero.
- Diferencias de superficie: lo resuelve un agrimensor con una nueva mensura.
- Construcciones sin planos: puede requerir un plano de regularización.
- Embargo o hipoteca: hay que levantarlo antes o cancelarlo con el dinero de la venta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si perdí la escritura?
Sí. La propiedad sigue registrada a tu nombre; el escribano puede pedir una copia o segundo testimonio.
¿Quién paga los informes y certificados?
Suele cubrirlos el vendedor, aunque depende de lo que se pacte y de la costumbre de cada lugar. Aclaralo en el boleto.
¿Necesito un agrimensor para vender?
Depende de la provincia y del estado del inmueble. Donde se exige el estado parcelario vigente, sí. Tu escribano te lo va a indicar.
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